イワサキ経営スタッフリレーブログ

相続税や贈与税の財産評価額について、貸付不動産の市場価格と相続税評価額との乖離を利用して、税額を大幅に圧縮している事例が問題視されていました。

　例えば、２１億円で購入した一棟の賃貸マンションの相続税評価額が約４．２億円となり、さらに購入時の借入金を全額債務控除することで相続税額を極端に抑えるようなケースがありました。

　また、不動産小口化商品についても、３０００万円で購入した商品の相続税評価額を４８０万円で贈与するなど、現金で贈与する場合と比較して贈与税を大幅に軽減させる事例もあったようです。

　令和８年度税制改正における資産課税の見直しは、資産の持ち方（金融財産か不動産か）によって税負担が極端に異なる不公平な状況を解消し、課税の公平性を確保することを目的としています。

　これまでは、評価方法が著しく不適当と認められる場合にのみ国税庁長官の指示で個別に評価する方法が採用されていましたが、これを多用すると納税者が事前に税額を予測できず不利益を被る恐れがありました。

　新しい財産評価基本通達では市場価格（通常の取引価額）に見合った評価が適用されることで、実態に即した課税がなされるものと予想されます。

評価ルールが明確化されることで、納税者の予測可能性も確保されると考えられます。
改正の概略は以下の通りです。

1　相続直前に取得した一定の貸付不動産の評価

相続等開始または贈与前５年以内に取得した一定の貸付不動産は、課税時期における通常の取引価額（原則として取得価額を基に算定）を基に評価する方法に見直されます。ただし、課税上の弊害が無い限り、被相続人等が取得等した貸付不動産に係る取得価額を基に、地価の変動等を考慮して計算した価額の８０％に相当する金額によって評価することができます。

2　商品として小口化された貸付不動産の評価

商品として小口化された貸付不動産は、取得時期にかかわらず、相続開始時または贈与時の通常の取引価額に相当する金額によって評価されます。ただし、一定の場合には上記①に準じて評価されます。

　この改正は、令和９年１月1日以後に相続等により取得する財産の評価について適用されます。

イワサキ経営グループ　総合資産部　山田克彦