イワサキ経営スタッフリレーブログ

不動産投資は、アパートやマンションなど物件を買って家賃収入を得る、あるいは購入時から価値が上がった物件を売却して、その差額で利益を得るものである。しかし、今新たな不動産投資の手法として、転貸・又貸しによる「ドミトリー経営」が実践されている。

一般的な不動産投資とは異なり、所有権を買わないので固定資産税はかからない。しかも、普通のアパートやマンションの部屋は住人が退去する度に10万～15万円かけてリフォームする必要があるが、ドミトリーではそうした費用もほぼ不要。初期費用は15人規模のドミトリーで300～350万円、20人以上なら400～500万円と、個人投資家にはなかなか大きい額が必要だが、自己資金でこれくらいまとまった予算をとれる投資家には結構いい投資かと思われる。不動産投資は年間の利回りが10％も出ないのが普通ですが、このドミトリーは満室だと表面利回りで60％くらい。月20万～25万円のプラスが続けば2年で回収できる計算になる。

民泊を転貸で行う「グレー民泊」は昨年6月から簡易宿泊所の認可が必要になったが、ドミトリーならこうした法的リスクもない。ただ、民泊などはオーナーが許可していても、近所からのクレームで続けられなくなるケースもある。入居付けや管理は普通の賃貸経営より大変そうだが、大きなトラブルが発生するリスクはないのだろうか。

ドミトリーは民泊と用途が違い、入居者も日本人ばかりで、リスクは意外と低い。立ち上げから管理までを請負う管理会社も、工夫しながら運営している。立地がよく、オーナーが又貸しOKという条件を突破する物件が少ないが、ロケーションが一番大事で、東名阪のターミナル駅の近くとかでも成り立ちそうである。

銀行の融資姿勢が厳しくなっている中、徐々に増えつつあるドミトリー経営。初期投資が300万円からというハードルはあるがリターンも大きいようだ。家賃収入に憧れを抱く現役世代も少なくないだろうが、不動産投資の最新トレンドとして意識しておくと、思わぬお宝物件に巡り会えるチャンスもあるかもしれない。

 

～推進二課　勝間田佳祐～