イワサキ経営スタッフリレーブログ

不動産投資は、アパートやマンションなど物件を買って家賃収入を得る、あるいは購入時から価値が上がった物件を売却して、その差額で利益を得るものである。しかし、今新たな不動産投資の手法として、転貸・又貸しによる「ドミトリー経営」が実践されている。

一般的な不動産投資とは異なり、所有権を買わないので固定資産税はかからない。しかも、普通のアパートやマンションの部屋は住人が退去する度に10万～15万円かけてリフォームする必要があるが、ドミトリーではそうした費用もほぼ不要。初期費用は15人規模のドミトリーで300～350万円、20人以上なら400～500万円と、個人投資家にはなかなか大きい額が必要だが、自己資金でこれくらいまとまった予算をとれる投資家には結構いい投資かと思われる。不動産投資は年間の利回りが10％も出ないのが普通ですが、このドミトリーは満室だと表面利回りで60％くらい。月20万～25万円のプラスが続けば2年で回収できる計算になる。

民泊を転貸で行う「グレー民泊」は昨年6月から簡易宿泊所の認可が必要になったが、ドミトリーならこうした法的リスクもない。ただ、民泊などはオーナーが許可していても、近所からのクレームで続けられなくなるケースもある。入居付けや管理は普通の賃貸経営より大変そうだが、大きなトラブルが発生するリスクはないのだろうか。

ドミトリーは民泊と用途が違い、入居者も日本人ばかりで、リスクは意外と低い。立ち上げから管理までを請負う管理会社も、工夫しながら運営している。立地がよく、オーナーが又貸しOKという条件を突破する物件が少ないが、ロケーションが一番大事で、東名阪のターミナル駅の近くとかでも成り立ちそうである。

銀行の融資姿勢が厳しくなっている中、徐々に増えつつあるドミトリー経営。初期投資が300万円からというハードルはあるがリターンも大きいようだ。家賃収入に憧れを抱く現役世代も少なくないだろうが、不動産投資の最新トレンドとして意識しておくと、思わぬお宝物件に巡り会えるチャンスもあるかもしれない。

 

～推進二課　勝間田佳祐～

多くの地方都市では、これまで郊外開発が進み市街地が拡散してきましたが、今後は急速な人口減少が見込まれています。拡散した市街地のままで人口が減少し、居住が低密度化すれば、一定の人口密度に支えられてきた医療・福祉・子育て支援・商業等の生活サービスの提供が将来困難になりかねない状況にあります。

このような人口減少の中でも、持続可能なまちづくりを維持するには、行政は生活サービス機能を都市の中心拠点や生活拠点に集約するとともに、その周辺や公共交通の沿線に居住を誘導し、公共交通の充実を図る「多極ネットワーク型コンパクトシティ」の推進を目指していいます。

立地適正化計画は市町が計画するものなのですが、計画には、居住誘導区域と都市機能誘導区域の双方を定めることとなっています。

居住誘導区域は、人口減少の中にあっても一定エリアにおいて人口密度を維持することにより、生活サービスやコミュニティが持続的に確保されるよう、居住を誘導する区域です。都市機能誘導区域は、医療・福祉・子育て支援・商業といった施設等の都市機能を都市の中心拠点や生活拠点に誘導し集約することにより、これら各種サービスの効率的な提供を図る区域です。

私は同一市町内でこのような居住や都市機能を誘導する地区を定めることにより、まちづくりや住民への行政サービスの格差を生じさせ、居住・都市機能誘導区域以外の区域の切り捨てが進行する事態を危惧しております。当然同一市町内でこのような居住・都市機能誘導区域を定めることにより地域内の不動産価格にも大きな格差が生じることは必至です。

全国の市町でこの立地適正化計画の策定が進行している事をご存じの方は少ないかと思われます。私は立地適正化計画やコンパクトシティの名のもとに、一部地域の切り捨てが進行せぬよう、市町に住む住民みずからが行政の政策を監視するとともに、積極的に都市計画やまちづくりに対する意見を行政に届ける必要があると考えます。

～総合産事業部　日宇功太～